용인 플랫폼시티 이편한세상 부동산 임장 후기

 

 

GTX의 큰 호재로 급부상중인 용인 플랫폼시티 부동산 임장 후기를 남겨본다. 이편한세상 용인역플랫폼시티는 구성역 주변에서 20년 만의 신축 아파트이며 GTX의 개통과 플랫폼시티 사업으로 큰 주목을 받고 있다. 또한 주변 구축 아파트들의 재개발 및 재건축의 가능성도 눈여겨보고 있다.

 

 

 

 

 

용인 플랫폼시티 사업

 

아래는 용인 부동산 임장에 앞서서 예습차 공부한 내용이다. 플랫폼시티는 신도시가 아니라 자족도시로 구분되며 면적은 83만 평, 계획인구는 약 1만 명으로 타 신도시(판교 2백만 평/88만 명, 광교 3백만 평/7만 명, 인천 계양 1백만 평/ 3만 명)에 비해서 굉장히 작은 만큼 플랫폼시티의 규모도 작지만, GTX의 개통과 GTX 용인 복환승센터가 더욱 큰 영향을 끼칠 것으로 보인다. 

 

용인플랫폼시티, 2024년 내년 상반기 착공 예정, 개발계획

 

 

 

 

구성역과 경부고속도로를 중심으로 왼쪽이 용인플랫폼시티 예상구역이고 오른쪽이 아파트와 상권이 있는 곳이다. 현재는 경부고속도로가 가운데에 있기 때문에 두 곳은 접점이 아예 없는 전혀 다른 동네라고 볼 수 있다. 

 

 

 

 

 

 

 

임장 루틴

구성역 동쪽 아파트 단지들을 한 바퀴 돌았다. 구성역 주변 아파트들은 오래된 아파트들이 정말 많다. 블루밍구성더센트럴이나 상떼빌은 22, 24년 차 아파트이다. 이편한세상이 구성역 마북동 주변에서 20년 만에 지어지는 신축 아파트라고 한다. 

 

가장 큰 아파트단지인 블루밍구성이 가장 높은 언덕에 위치해으면서 상권이 많은 동남쪽과도 거리가 꽤 먼 편이다. 그럼에도 구성역과 가깝기 때문인지 평당 2000~2500의 높은 매매가를 보이고 있다. 구성역과 거리가 조금 떨어진 상권가 주변은 평당 2000 이하이다. 구성역에서 상권가까지 도보 25-30분 정도 거리로 꽤 먼 편이다. 상권가라고 해도 조금 활성화된 읍내 느낌을 지울 수가 없다. 특히 구성역과 가까울수록 더하고 안쪽으로 들어갈수록 활발하다. 아파트 단지가 안쪽에 더 몰려 있어서 그런 것 같다. 

 

 

 

 

재개발과 용적률

지난 첫 번째 임장이었던 평택 지제역 더샵 센트럴시티 임장후기를 공부하며 '용적률'과 '건폐율'에 대해서 대략 알아본 적이 있었다. 호갱노노 어플에서 아파트 정보에 바로 위쪽에 뜨는 것이 바로 세대수, 입주날짜, 용적률, 건폐율이기 때문이다. 이번 용인 플랫폼시티 임장에서 용적률을 중요하게 여긴 것은 용적률이 재개발 지역과 아주 밀접한 관계가 있기 때문이다. 아파트에서의 용적률은 건축물이나 건물의 대지면적 대비 건축면적의 비율을 나타낸다. 대지 면적에 따른 건축 가능한 부피의 제한을 나타내며, 일반적으로 백분율(%)로 표시된다. 

 

● 높은 용적률 : 대지면적 대비 건축면적이 많은 것을 나타낸다. 즉, 같은 대지에 더 많은 건축물이나 층을 건설할 수 있다. 높은 용적률은 주택 또는 상업용 건물 등을 더 많이 수용할 수 있는 장점이 있지만, 동시에 공간의 밀도가 높아져서 교통, 주차, 환경 등에 부담을 줄 수 있다. 

 

● 낮은 용적률 : 대지면적 대비 건축면적이 적은 경우를 나타낸다. 이는 건물이 대지에 차지하는 면적이 상대적으로 적다는 것을 의미한다. 낮은 용적률은 일반적으로 개별 건물 간의 간격이 크고 주변 환경에 더 많은 개방된 공간을 제공할 수 있다. 하지만 주택 또는 상업 시설의 총 부피나 층수는 줄어들 수 있다. 

 

아직은 용적률과 건폐율의 정확한 정의나 이론까지 파악은 어렵지만, 부동산 공부 초보자로서 쉽게 말해, "용적률이 낮다"는 말은 대지면적 대비 건축물의 부피가 적다는 것을 의미하며 주택이나 건물이 대체로 밀집되지 않고 넓은 공간에 위치한다는 것을 나타낼 수 있다. 낮은 용적률은 주로 개방된 공간, 녹지, 주거 환경의 향상 등과 관련이 있다. 반면 "용적률이 높다"는 것은 대지면적에 비해 건축물의 부피가 크다는 것이며, 이는 주택이나 건물, 세대수를 을 더 많이 수용할 수 있다는 것을 의미한다.

 

 

 

 

 

위의 두 아파트를 비교한 사진으로 그 차이를 확연하게 알 수 있다. 왼쪽 보정동 성호샤인힐즈는 용적률 99%, 건폐율 13%, 777세대인 보정동 성호샤인힐즈이며 오른쪽 죽전자이 2차 2차 아파트는 용적률 354%, 건폐율 48%, 275세대이다. 땅의 부지에서도 성효샤인힐즈가 죽전자이 2차와는 비교도 되지 않을 만큼 큰 규모를 가지고 있고, 단지 내에 넓은 도로와 충분한 녹지들이 있는 것들을 볼 수 있다. 죽전자이 2차는 275세대가 ㄷ자 형태로 모두 붙어 있다. 참고로 성호샤인힐즈는 평당 2,645이고 죽전자이 2차는 평당 1,694이다.

 

아래처럼 호갱노노 어플에서는 이렇게 용적률을 함께 볼 수 있다.

 

 

 

 

재건축 가능성이 있는 부지를 볼 때에는 이처럼 용적률을 확인하는 것이 매우 중요하다. 용적률이 높을수록 더 많은 건물, 더 많은 입주민들을 받을 수 있기 때문에 굉장히 유리하게 작용한다. 예를 들어 용적률이 99%인 성호샤인힐이 재개발에 들어갈 경우, 용적률을 200%까지 올려서 더 많은 세대수를 확보하고 더 많은 입주민들을 받을 수 있게 된다. (현재 새 아파트들이 대략 200%의 용적률을 가지고 있다.) 반면 죽전자이 2차는 이미 354%의 용적률이기 때문에 더 이상 추가적인 증축이나 개발에 한계가 있을 수 있다. 죽전자이 2차 아파트가 있는 마북동 지대는 대부분 200%가 넘는 높은 용적률을 가지고 있다. 

 

 

 

 

<구성역 주변 아파트 임장>

1. 삼거마을 삼성래미안 1차 아파트

 

 

세대수 : 1,282세대 (총 17개 동)

입주일 : 2002년 12월(22년 차)

용적률 : 193%

건폐율 : 13% 

평당 가격 : 2,327

건설사 : 삼성물산(주)

 

 

 

 

2002년에 지어져 22년 차가 된 마북동 삼거마을 삼성래미안 1차는 1,282세대에 용적률은 193%, 건폐율 13%이다. 평당 2,327으로 바로 근처 연원마을 LG아파트(자이)와 블루밍구성 더센트럴, 공사 중인 e편한세상과 구성역 바로 앞을 지키고 있는 4대 아파트이다. 삼성래미안뿐만 아니라 블루밍구성 더센트럴도 24년 차, 연원마을 LG(자이) 아파트는 25년 차로 구옥 아파트들이지만 평당 평균가가 2,300~2,500이다.

 

 

 

 

 

 

2002년에 지어진 것을 생각하면 지하주차장도 있고 규모가 꽤나 크다. 수영, 헬스 등 부대시설도 있다. 상가 건물 내에 가게들은 그다지 활성화가 되어 있지는 않은 것 같다. 아파트 바로 옆으로 초, 중, 고등학교가 각각 1개씩 있고 마북근린공원이 크게 있어 산책하기에 좋아 보였다. 

 

 

 

 

 

2. 용인플랫폼시티 e편한세상

 

 

 

 

세대수 : 999세대

입주예정일 : 2024년 4월

분양가(84A기준) : 12.3억 (평당 3,632)

청약결과 : 787세대, 일반분양 4.39대 1

 

 

 

 

GTX-A 용인역의 최대 수혜단지라고 불리는 e편한세상. 입주예정시기도 2024년 4월로, GTX 용인역의 개통시기와 거의 비슷하다. 건설사는 디엘이앤씨이고 분양가는 84A를 기준으로 평당 3,632로 12.3억 원이다. 올해 5월에 청약을 했으며 용인 주변 시세에 비해 고분양가이기 때문에 미달이 나올 수도 있다는 예측에도 불구하고 787세대 일반분양에 약 3,000여 명이 몰리면서 경쟁률이 4.39대 1을 기록했다. 테라스가 달린 84㎡E형은 단 2가구만 모집했는데 48명이 신청해 경쟁률이 24:1이었고, 10가구를 모집하는 59㎡A형의 생애최초 특별공급에는 223명이 신청했다고 한다. 고분양가 논란에도 불구하고 모두 완판 되었다. 삼성전자가 용인에 세계 최대 규모의 반도체 산업단지를 조성하겠다고 발표한 것도 큰 영향을 끼친 것으로 분석된다. 

 

주변 환경 상권 및 학군이 좋지 않아 용인 플랫폼시티가 완전하게 들어서기 전까지는 실거주 가치가 낮은 것으로 판단되고 있다. 이 때문에 가격 거품이 많다는 소리도 나오고 있다. 

 

 

반도체훈풍 '용인' 12억 분양가에도 청약했다…규제완화 '훈풍'

 

 

 

3. 구성역 인근 상권가 및 학원가

 

 

상권이 활발한  이곳 구역은 구성역에서 도보 25-30분 정도로 거리가 꽤 떨어져 있다. 상권이 활발하다고는 하지만, 동네 자체가 오래된 곳이다 보니 시내 느낌보다는 조금 큰 읍내 느낌이 물씬 난다. 구성역에서부터 이곳으로 걸어오기까지는 훨씬 휑하다. '우리나라에서 가장 작은 미용실'이라는 타이틀이 어울릴 법한 아주 작은 1평짜리 미용실도 보았다. 탐앤탐스 카페에서 돌잔치 행사를 하는 것도 놀라웠다. 안쪽에 들어오면 그래도 큰 학원건물이 하나 있고 파리바게트, 음식점, 스타벅스가 크게 즐비해있다. 스타벅스 용인언남점에서 잠시 쉬어갔는데 2층 건물에 사람들이 꽉 차 있었다.

 

 

 

 

 

 

 

동네가 많이 낯설다 싶었는데, 알고 보니 어릴 적 자주 가던 친척 네가 바로 상권가 동쪽 끝에 위치한 동부센트레빌 아파트였다. 15~20년 전, 명절마다 찾아오던 바로 그 동네였다. 스타벅스 2층에 앉아있을 때 바로 맞은편에 하마비마을 동부센트레빌 아파트를 보았는데도, 그저 동네가 비슷하다고 생각만 했지 설마 같은 아파트리라고는 전혀 생각을 못했다. 그 당시면 근방 아파트들이 그래도 신축 아파트에 속할 시기였을 때여서, 지금보다도 주변에 더 아무것도 없었다. 당연히 구성역도 없었고, 사촌들과 PC방을 가려고 한참을 걸어 나왔던 기억이 있다. 위의 상권거리가 하나도 없을 때였다. 임장 당시에는 걸어 다니면서 아파트 시세에 비해 주변 상권이 굉장히 비활성화되고 부족하다고 느꼈는데 그 당시를 생각해 보면 나름 이것저것 많이 들어선 것 같다. 그걸 생각하면 용인 플랫폼시티와 GTX가 들어선다고 해도 이쪽 마북동, 언남동 쪽의 재개발은 아무래도 먼 훗날 이야기일 거라는 생각도 들었다.